Cechy charakterystyczne nieruchomości można podzielić na dwie kategorie: cechy ekonomiczne oraz cechy fizyczne.

CECHY EKONOMICZNE mają bezpośredni wpływ na wartość inwestycyjną (investment value)

SCARCITY – niedostatek, niewystarczająca ilość: cecha ekonomiczna nieruchomości mająca wpływ na wartość inwestycyjną, widoczna szczególnie w miastach, gdzie brakuje nowych terenów pod zabudowę. W takiej sytuacji jedynym sposobem rozwiązania problemu jest wyburzanie starych budynków lub rozbudowa istniejących domów. Im większy niedostatek nieruchomości, tym szybciej wzrastają ich ceny. Typowym przykładem jest Manhattan w Nowym Jorku, gdzie zasoby terenów zostały już dawno wyczerpane i ceny nieruchomości doszły do astronomicznych sum.

IMPROVEMENTS – ulepszenia: wszelkie konstrukcje, które zostały wykonane przez człowieka w celu podniesienia wartości ziemi, na której się znajdują. Termin pochodzi od słowa „improve” – „ulepszyć, udoskonalić” i zwykle kojarzy się pozytywnie, chociaż słowo to ma znaczenie neutralne. Słowo improvement odnosi się do wszystkich konstrukcji, bez względu na to, czy dana budowla „ulepsza” nieruchomość, czy też pogarsza jej ogólny wygląd. W zależności od rodzaju i wieku „ulepszenia”, może mieć ono dodatni lub ujemny wpływ na wartość danej nieruchomości. Przykładowo, rozbudowa małego parterowego domu poprzez dodanie drugiego poziomu z pewnością znacznie podniesie ogólną wartość własności. W większej skali, wybudowanie dużego centrum handlowego wpłynie pozytywnie na wartość pobliskich terenów niezabudowanych. Nie zawsze jednak każde „ulepszenie” ma pozytywny wpływ. Wybudowanie oczyszczalni ścieków lub zakładu przetwarzania odpadów wpływa zdecydowanie ujemnie na wartość pobliskich terenów pod względem inwestycyjnym. Do „ulepszeń” zaliczają się nie tylko domy, ale również chodniki, ogrodzenia, kanalizacja, słupy elektryczne i telefoniczne, parkingi, itp.

PERMANENCE OF INVESTMENT – trwałość inwestycji: inwestycje w nieruchomości są długoterminowe i charakteryzują się trwałością. Nawet jeśli dom zostanie zburzony, pozostaje działka, która zawsze zachowa określoną wartość, często wyższą niż wszystkie znajdujące się na niej „ulepszenia” (improvements).

AREA PREFERENCE (również określane jako: SITUS) – preferencja lokalizacji, zalety położenia nieruchomości: najważniejsza cecha ekonomiczna decydująca o tym, że dwie identyczne nieruchomości znajdujące się w dwóch różnych miejscach mogą znacznie różnić się w cenie. Przykładowo, domy znajdujące się przy głównej ulicy lub w pobliżu torów kolejowych będą miały z oczywistych względów niższą wartość niż identyczne domy na bocznej, cichej uliczce. Dom położony nad jeziorem lub bezpośrednio przy parku będzie wyceniony wyżej niż taka sama nieruchomość po drugiej stronie ulicy bez dostępu do jeziora lub parku. Stąd zasada „Location, location, location!”, którą powinni się kierować nabywcy nieruchomości. Nawet przy kupnie mieszkania w nowym budynku, gdzie wszystkie mieszkania na danym piętrze mają takie same wymiary, wyposażenie i cenę, nie jest nam wszystko jedno i nasze wybrane mieszkanie może mieć dla nas większą wartość niż inne. O naszym wyborze może zadecydować na przykład kierunek geograficzny, na który wyeksponowane są okna mieszkania (exposure). Osoby, które preferują więcej światła w mieszkaniu w godzinach porannych, wybrałyby prawdopodobnie mieszkanie od strony wschodniej.

CECHY FIZYCZNE nie mają bezpośredniego wpływu na wartość inwestycyjną, określają jedynie fizyczne właściwości, które są wspólne dla wszystkich nieruchomości.

IMMOBILITY – nieruchomość, niemobilność: geograficzne położenie danej nieruchomości jest ustalone na zawsze i nigdy nie może być fizycznie zmienione. Jeśli nasz piękny dom znajduje się w niezbyt interesującej okolicy, niestety nic nie jesteśmy w stanie na to poradzić.

INDESTRUCTIBILITY – niezniszczalność: nawet jeśli pożar, powódź, trzęsienie ziemi lub jakikolwiek inny kataklizm doszczętnie zniszczy dom, nieruchomość w podstawowym tego słowa znaczniu pozostaje niezniszczalna. Zniszczeniu ulegają jedynie „ulepszenia”, („improvements”), które nie stanowią najważniejszej części nieruchomości.

UNIQUENESS – wyjątkowość: nie istnieją dwie dokładnie takie same nieruchomości; wszystkie różnią się przede wszystkim położeniem geograficznym. Ta wyjątkowość nieruchomości określana jest często jako nonhomogeneity lub heterogeneity (niejednorodność, różnorodność, niejednolitość).